Keďže predmet dražby nebol znalcovi Ing. Jurajovi Talianovi, PhD. riadne sprístupnený na obhliadku Znalecký posudok č. 75/2024 bol vypracovaný v zmysle § 12 ods. 3 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov z dostupných údajov o nehnuteľnosti a to najmä zo Znaleckého posudku č. 6/2017 zo dňa 02.02.2017, ktorý vypracovala znalkyňa Ing. Zuzana Janeková a zo Znaleckého posudku č. 147/2024 zo dňa 10.09.2024, ktorý vypracovala znalkyňa Ing. Dagmar Jančovičová, z ktorých sú prevzaté prevažne aj nižšie uvedené opisy predmetu dražby a jeho stavu.
Rodinný dom súp. č. 2686, je postavený na pozemku parc.č. 2499, jeho pôvodná časť bola daná do užívania v roku 1950 a v roku 2008 bola prevedená nadstavba. Z pôvodného domu bolo zachované iba podzemné podlažie vrátane schodísk a podmurovky. Nadzemné podlažia boli vybudované nové. Dom je osadený v rovinatom teréne mestskej časti Bratislava – Ružinov na rohu ulíc Súľovská a Slivková. Z hľadiska inžinierskych sietí je v danej lokalite možnosť napojenia na verejný rozvod vody, kanalizácie, plynu a elektrickej energie. Prístup k rodinnému domu je zabezpečený po miestnej komunikácii.
Dispozičné riešenie:
Ide o čiastočne podpivničený rodinný dom s troma nadzemnými podlažiami, pričom 3. NP tvorí výstup na strechu, ktorá je využívaná ako terasa v časti určená na oddych a v časti riešená so zelenou strechou (pochôdzna plochá strecha). Hlavný vstup do objektu je orientovaný z bočnej severnej strany 1.NP, tvorí spoločnú časť domu a pozostáva zo zádveria, odkiaľ je prístup do hosťovskej izby (pracovne), šatníka, kúpeľne s WC a do obývacej haly, ktorá je súčasťou obývacej izby a zároveň tvorí komunikačné centrum prízemia resp. domu a je odtiaľ prístup na 2. NP a do 1.PP. Obývacia miestnosť má otvorenú dispozíciu s kuchynským kútom. Časť obývacej miestnosti prebieha cez dve podlažia. Z obývacej haly je možný prístup na terasu orientovanú na východnú stranu domu. Prístup na 1. NP je po vonkajších predložených schodoch. 2.NP – tvorí oddychovú časť domu a pozostáva z dvoch detských izieb, ktoré sú prepojené šatníkom, samostatnej kúpeľne a zo spálne rodičov, z ktorej je prístup na terasu orientovanú do záhrady, z detskej izby je prístup na balkón orientovaný do záhrady.
1.PP – plní technickú a oddychovú funkciu nakoľko sa tu nachádza vínna pivnica, ktorá je využívaná ako oddychová miestnosť a práčovňa, kde je umiestnená aj sauna a kotol ÚK.
Z konštrukčného hľadiska sú základy domu tvorené pôvodne monolitickými betónovými základovými pasmi. Podmurovka je v časti zachovaná železobetónová z pôvodného rodinného domu a v časti je vybudovaná ako nová z betónových tvárnic s výškou 1 m. Dom má vyhotovenú vodorovnú izoláciu proti zemnej vlhkosti. Obvodové a vnútorné nosné murivo je vyhotovené z keramických tvárnic zn. Leier hr. 380 mm, pričom obvodové murivo je dodatočné tepelne izolované kontaktným zatepľovacím systémom na báze polystyrénu hr. 80 mm. Steny podzemného podlažia sú z monolitického betónu. Deliace konštrukcie sú realizované z keramických tvárnic zn. Leier. Stropná konštrukcia nad 1. a 2. NP je vyhotovená zo stropných dosiek zn. Predos. Strop nad 1. PP je zachovaný, pôvodný železo-betónový monolitický s viditeľnými trámami. Vertikálna komunikácia v dome je zo železo-betónového prefabrikovaného schodiska s povrchovou úpravou dreveným obkladom (iba nástupnice). Schodisko vedúce z 1.PP na 1. NP je zachované pôvodné, železo-betónové monolitické s povrchovou úpravou z keramickej dlažby. Zastrešenie domu je pochôdznou plochou strechou v časti upravenou zeleňou a v časti štrkom. V strešnej atike je zabudovaná elektroinštalácia pre osvetlenie. Krytina je z PVC fólie. Klampiarske konštrukcie zastrešenia so z pozinkovaného plechu. Oplechovanie parapetov okien je z eloxovaného hliníkového plechu. Úprava vonkajších povrchov je šúchanou tenko-vrstvovou omietkou (finálna povrchová úprava zatepľovacieho systému) v kombinácii s nástrekom Marmolit do výšky podmurovky. Úprava vnútorných povrchov je vápenno-cementová omietka. V kúpeľniach je keramický obklad. Úprava zadnej steny za kuchynskou doskou je lakobetlom. V obývacej izbe je stena prebiehajúca cez dve podlažia upravená obkladom zo štiepaného betónu. Okná sú z plastových profilov s izolačným dvoj-sklom. Presvetlenie kúpeľne detí a obývacej izby je automaticky ovládanými svetlíkmi. Okná podzemného podlažia sú chránené ťahokovom v ráme. Okná sú vybavené interiérovými hliníkovými žalúziami okrem podzemného podlažia. Okná na dvoch izbách sú vybavené exteriérovými hliníkovými žalúziami. Interiérové dvere sú drevené povrchovo upravené dýhou osadené do obložkových zárubní. Vstupné dvere sú presklené z plastových profilov. Podlahy obytných miestností vrátane kuchyne, obývacej haly, haly (chodby) na 2.NP a vínnej pivnice (oddychová miestnosť) v 1.PP sú veľkoplošné laminátové parkety. V ostatných častiach domu podlaha z keramickej dlažby. Vykurovanie domu je ústredné teplovodné. V 1.PP a na 2.NP je konvektorové s oceľovými vykurovacími panelmi typ Konrad. Na 1.NP a v kúpeľniach na 2.NP je podlahové vykurovanie. V kúpeľniach je vykurovanie doplnené oceľovými rebríkovými radiátormi. Zdroj tepla pre vykurovanie a prípravu TÚV je plynovým kotlom zn. Viessmann v kombinácii so zásobníkom na TÚV, s kombinovaným ohrevom TÚV pomocou solárnych kolektorov (trubicový kolektor) umiestených na streche 3.NP. Kotol a zásobník TÚV sú umiestnené v podzemnom podlaží. Nový kotol z roku 2016. V obývacej izbe je vybudovaný obojstranný teplovzdušný krb. V obývacej izbe a spálni sú osadené nástenné klimatizačné jednotky. Rozvod vody zhotovené z plastového potrubia. Rodinný dom je zásobovaný vodou z verejného vodovodu a vodou z kopanej studne. Súčasťou rozvodu vody je úpravňa vody osadená v roku 2016. Kanalizácia je riešená tiež z plastového potrubia. Splašky z podzemného podlažia sú prečerpávané. Elektroinštalácia je na 1.NP a v 1.PP riešená ako svetelná a motorická s automatickým istením a na 1. a 3.NP je iba svetelná, káblami typu Cyky. Zo slaboprúdových rozvodov je v dome riešený rozvod televízie, domáci komunikátor vrátane videovrátnika a zabezpečovacie zariadenie proti neoprávnenému vniknutiu. Proti atmosferickým výbojom je dom chránený bleskozvodom. Rozvod plynu je riešený v 1.PP (prívod ku kotlu) a na 1.NP (prívod k plynovej varnej doske).
Vnútorné vybavenie:
1.PP – práčovňa, sklad
- sauna, sprchový kút s pákovou batériou, ventil pre napojenie automatickej práčky
1.NP
kuchyňa – kuchynská linka v dĺžke 11,00 bm so zabudovanou umývačkou riadu, plynová varná doska 5 horáková, komínový nerezový digestor, teplovzdušná rúra, mikrovlnná rúra, drvič odpadkov, vínotéka, polystovaná pracovná doska s drezom, páková batérie
kúpeľňa – WC so zabudovanou nádržkou, keramické umývadlo osadené v kúpeľňovom nábytku, sprchový kút, pákové zmiešané batérie – 1x umývadlová 1x sprchová
šatník – vstavaná šatníková skriňa - 3ks
hosťovská izba – vstavaná šatníková skriňa 2ks
2.NP
kúpeľňa detí – akrylátová vaňa, sprchový kút, umývadlo dvojité osadení v kúpeľňovom nábytku, WC so zabudovanou nádržkou, pákové zmiešané batérie – 2x umývadlo, 2x sprcha
kúpeľňa rodičov – sprchový kút, umývadlo osadené v kúpeľňovom nábytku, WC so zabudovanou nádržkou, pákové zmiešané batérie – 1x umývadlová, 1x sprchová
Z hľadiska inžinierskych sieti je dom napojený na verejný rozvod vody, kanalizácie, elektriny a plynu. Meranie spotreby vody je umiestnené v 1.PP. Plynomer je osadený na fasáde domu orientovanej na Slivkovú ulicu. Elektromer je osadený na hranici pozemku parc.č. 2489 zo strany Slivkovej ulice. Vzhľadom k vykonanej rekonštrukcii (prestavbe) pri ktorej boli zachované iba vodorovné a zvislé nosné konštrukcie 1.PP vrátene schodiska a prevažnej časti podmurovky.
Príslušenstvo predmetu dražby, ktoré sa nezapisuje alebo nie je zapísané do KN:
Záhradný prístrešok na parc. č. 2498 – jedná sa o vedľajší objekt, tvoriaci príslušenstvo k hlavnej stavbe – rodinnému domu. Z hľadiska inžinierskych sieti je objekt napojený na verejný rozvod vody, kanalizácie elektriny. Pozostáva z krytej terasy odkiaľ je prístup do skladu. Objekt je prízemný, nepodpivničený, obdĺžnikového tvaru. Základy sú betónové bez podmurovky, zvislé konštrukcie murované z debniacich tvárnic v kombinácii s drevenými stojkami. Strop nie je vyhotovený. Zastrešenie je dreveným pultovým krovom s krytinou z trstinových zväzkov. Úprava vnútorných povrchov v priestore krytej terasy prevláda obklad zo štiepaného betónu, v sklade sú steny upravené vápennocementové omietky. Keramický obklad okolo drezu, úprava vonkajších povrchov zo štiepaného betónu. Na objekte nie sú vyhotovené klampiarske konštrukcie. Dvere do skladu sú drevené rámové, osadené do drevenej oblôžkovej zárubne. Prístup na krytú terasu je dverami z drevených rámov s výplňou sieťovinou. Okno plastové s izolačným dvoj-sklom. Krytá terasa je chránená roletami zo sieťoviny. Zo slaboprúdových rozvodov je v prístrešku aj rozvod zabezpečovacieho zariadenia. V priestore krytej terasy je osadený kameninový drez s odkladacou plochou a s pákovou batériou, ktorá je napojená na verejný rozvod vody a kanalizáciu. Kanalizácia z plastového potrubia. V priestore krytej terasy je vybudovaný krb s otvoreným ohniskom.
Plot na parc. č. 2498 - oddeľujú pozemok parc. č. 2498 od Slivkovej ulice a od susedných pozemkov, je vyhotovený z debniacich tvárnic, zo Slivkovej ulice s povrchovou úpravou omietky, osadené časti plotu s povrchom zo štiepaného betónu. V plote osadení vráta a vrátka s drevenou výplňou.
Studňa – kopaná na parc. č. 2498 - s hĺbkou 12 m, priemer 1000 mm. Vodou zo studne je zásobovaný rodinný dom, je ňou riešené napúšťanie záhradného bazénu a zavlažovacieho systému. Voda zo studne je čerpaná domácou vodárňou umiestnenou v podzemnom podlaží domu.
Zavlažovací systém na parc. č. 2498 - určený na polievanie trávniku.
Technologická šachta na parc. č. 2498 – pre bazén, vybudovaná v roku 2012.
Domáca vodáreň na parc. č. 2499 – je osadená v podzemnom podlaží rodinného domu, ktorá slúži na čerpanie vody zo studne.
Kanalizačná prípojka na parc. č. 2498 - rieši napojenie rodinného domu a záhradného prístrešku na verejnú kanalizáciu. Prípojka je riešená cez dve prefabrikované kanalizační šachty, vybudovaná z PVC potrubia.
Kanalizačná šachta na parc. č. 2498 – betónová prefabrikovaná, hĺbka 2 m pre potrubie DN 200 – 300.
NN prípojka na parc. č. 2498 - prípojka elektriny vedie od elektromeru osadeného v plote od Slivkovej ulice k domu. Prípojka je vyhotovená ako zemná z medených vodičov.
Spevnené plochy I – jedná sa o spevnené plochy nachádzajúce sa na pozemku parc. č. 2498, vybudované z keramickej dlažby, kladenej do betónu, slúžia ako komunikačná plocha pri rodinnom dome.
Spevnené plochy II – jedná sa o spevnenú plochu nachádzajúcu sa na pozemku parc. č. 2498, vybudovanú z dlažby zo štiepaného kameňa kladeného do betónu. Slúži ako komunikačná plocha pri bazéne.
Spevnené plochy III - jedná sa o spevnenú plochu nachádzajúcu sa na pozemku parc. č. 2498, vyhotovená zo zámkovej dlažby, pri vstupe na pozemok.
Vonkajšie schodisko na parc. č. 2498 - s prístupom do rodinného domu z terénu. Schodisko vybudované ako železobetónové monolitické s podmurovkou upravené z keramickej dlažby.
Bazén na parc. č. 2498 - vonkajší bazén, vyhotovený zo sklolaminátovej bane osadenej do výkopu (typ Briliant 74).
Prekrytie bazénu na parc. č. 2498 - segmentové posuvné prekrytie bazénu. Pokrytie je vyhotovené z hliníkových profilov a polykarbonátom.
Pozemky, ktoré sú predmetom dražby sa nachádzajú v rovinatom teréne a sú vedené ako záhrada a zastavaná plocha a nádvorie.