Hodnotený pozemok sa nachádza v katastri obce Viničné, okres Pezinok, v Bratislavskom kraji. Obec má 2733 obyvateľov /údaj k 31.12.2021/, leží 2 km juhovýchodne od okresného mesta Pezinok, na cestnej komunikácii Pezinok - Senec, cca 25 km od hlavného mesta Bratislava. Hodnotené pozemky zapísané na liste vlastníctva 1835 sa nachádzajú v okrajovej južnej časti obce, vedľa hlavnej cesty, sú to pozemky pod stavbou rodinného domu a priľahlou záhradou. Pozemky zapísané na listoch vlastníctva 1099 a 2315 majú prevažne charakter poľných ciest, komunikačných a manipulačných plôch mimo zastavaného územia obce. V obci je základná občianska vybavenosť, t. j. nachádzajú sa tu obecný úrad, obchody so základným spotrebným tovarom, základné služby, prímestská hromadná doprava je autobusová, životné prostredie bez zjavného poškodenia, na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v danom mieste je dopyt vyšší ako ponuka, najmä s prihliadnutím na blízkosť okresného mesta a reálnu kúpnu silu obyvateľstva, možnosti zamestnanosti sú primerané resp. zodpovedajúce polohe nehnuteľnosti, t. j. s nezamestnanosťou do 5%.
Hodnotené pozemky zapísané na liste vlastníctva č.1835 ležia pod stavbou rodinného domu dvorom a záhradou pri dome.
Na listoch vlastníctva č.1099 a 2315 sú zapísané poľnohospodárske pozemky, podľa vyžiadanej identifikácie parciel a podľa Znaleckého posudku č. 09/2022 znalca z Odboru Poľnohospodárstvo je časť týchto pozemkov charakteru zastavaných plôch a ostatných plôch, vzhľadom k tomu je v tomto posudku ohodnotená časť pozemkov prislúchajúcich na ohodnotenie znalcovi z Odboru Stavebníctvo, uvedené časti pozemkov tvoria prevažne poľné cesty mimo zastavaného územia obce Viničné.
Predmetom stanovenia všeobecnej hodnoty poľnohospodárskej pôdy na parcele EKN 1239, k. ú. Viničné budú len tie parcely CKN stavu, na ktorých je záväzný druh pozemku orná pôda resp. vinica, t. j. parcely CKN 1425/1 a CKN 1263. Výmera týchto parciel bola stanovená meraním pomocou portálu „Kataster nehnuteľností ZGBIS“. Oceňované parcely sú v momente výkonu obhliadky v kultúrnom stave, poľnohospodársky obhospodarované. Na parcele CKN 1263 s kultúrou vinica bude predmetom odhadu hodnoty poľnohospodársky pôda, bez hodnoty krov viniča. Na parcelách EKN 1899/1, EKN 1899/101, EKN 1899/102 a CKN 1425/4 (ako časti parcely EKN 1239) a časti parcely EKN 1899/2 je vedený záväzný druh pozemku „ostatná plocha“, všeobecnú hodnotu ktorej stanoví znalec v oblasti stavebníctvo. Časť parcely EKN 1899/2, ako aj parcely EKN 1900 a EKN 1901 sú v čase výkonu obhliadky v kultúrnom stave.
Ohodnotenie je vykonané v súlade s vyhláškou MS SR č. 254/2010 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku s prílohou č.3 časti E bod E. 3 Metóda polohovej diferenciácie, E.3.1 Pozemky, E.3.1.2 Poľnohospodárske pozemky mimo zastavaného územia obcí druhu orná pôda alebo trvalý trávny porast, kde jednotková východisková hodnota pozemku sa rovná jednotkovej východiskovej hodnote pozemku druhu orná pôda a trvalý trávny porast podľa osobitného zákona (príloha č. 1 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach v znení zákona č. 465/2008 Z. z.). Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností uvedené v „Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“, vydanej Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity, Žilina.